מחזור משכנתא: באותו בנק או לעבור לבנק אחר?
זו אחת השאלות הכי שכיחות בייעוץ משכנתאות. התשובה הקצרה: לרוב כדאי להתחיל עם הצעות מבנקים חיצוניים, לבחור את הטובה ביותר, ואז להציע אותה לבנק הקיים, כי הבנק הקיים מוכן לוותר על עוד 0.1-0.3% רק כדי לא לאבד אתכם.
יתרונות מיחזור באותו בנק
- אין עמלת פתיחת תיק חדש, חיסכון של 1,000-2,500 ₪.
- לעיתים אין עמלת היוון, חלק מהבנקים מוותרים על עמלת ההיוון במיחזור פנימי.
- תהליך מהיר יותר, אין צורך בשמאות חדשה ברוב המקרים.
- שמירה על מערכת יחסים, אם יש לכם פעילות נוספת בבנק (חסכונות, אשראי) זה לעיתים שווה.
חסרונות מיחזור באותו בנק
- כוח מיקוח מוגבל, הבנק יודע שאתם "נעולים" עליו ולכן ההצעה הראשונה לא תהיה הטובה ביותר.
- חוסר השוואה, בלי הצעות מבנקים אחרים, אין דרך לדעת אם התנאים סבירים.
- רמה שירותית, אם השירות במחלקת המשכנתאות לא טוב, אין סיבה להישאר.
יתרונות מעבר לבנק חדש
- תחרות אמיתית, בנקים חדשים נלחמים על לקוחות במיחזור ומוכנים להציע ריביות אגרסיביות.
- תמהיל גמיש יותר, לעיתים בנק חדש מוכן לבנות תמהיל שהבנק הקיים סירב לבנות.
- בונוסים, חלק מהבנקים מציעים בונוס מזומן או דחיית תשלום ראשון לעוברים אליהם.
חסרונות מעבר לבנק חדש
- עמלת פתיחת תיק (1,000-2,500 ₪).
- שמאות מחודשת (1,200-2,000 ₪).
- תהליך ארוך יותר, 6-8 שבועות לעיתים.
- הצורך לפתוח חשבון עו״ש חדש (אם הבנק דורש).
האסטרטגיה המומלצת, 4 שלבים
- קבלו דוח יתרות מהבנק הקיים + בקשו ממנו הצעת מיחזור פנימי. רשמו את התנאים.
- בקשו הצעות מ-3-4 בנקים אחרים (בנק יהב, פועלים, לאומי, מזרחי-טפחות, דיסקונט, מסד).
- בחרו את ההצעה הטובה ביותר מהבנקים החיצוניים.
- חזרו לבנק הקיים עם ההצעה הכי טובה ובקשו מהם להשוות. ב-70% מהמקרים הם יציעו תנאים זהים או טובים יותר.
דוגמה מהשטח
לקוח עם משכנתא ב-1.4M בבנק לאומי, ריבית ממוצעת 4.6%. בקשנו 4 הצעות:
| בנק | ריבית ממוצעת | החזר חודשי |
|---|---|---|
| לאומי (קיים, הצעה ראשונה) | 4.2% | 8,210 ₪ |
| פועלים | 3.8% | 7,910 ₪ |
| מזרחי-טפחות | 3.75% | 7,870 ₪ |
| דיסקונט | 3.9% | 7,990 ₪ |
| לאומי (הצעה סופית אחרי מו״מ) | 3.7% | 7,830 ₪ |
הצעד הבא
מאמרים קשורים:
לקבלת ייעוץ אישי חייגו 052-350-3532.