גללו להמשך
עכו היא אחת הערים ההיסטוריות המרתקות ביותר בישראל, עם חומות צלבניות, נמל עתיק ואווירה ים-תיכונית שקשה למצוא בערים אחרות בצפון הארץ. מי שמחפש נכס בצפון ולא רוצה לשלם את מחירי חיפה או הקריות, מוצא בעכו הזדמנות אמיתית. מחירי הדיור בעכו נמוכים ב-30 עד 40 אחוז בממוצע בהשוואה לנהריה שממזרח, ובוודאי בהשוואה לחיפה. בשנים האחרונות נכנסו לשוק רוכשים צעירים שמבינים שהעיר עוברת שינוי, וביצועי המחירים מראים עלייה הדרגתית שנה אחר שנה. הנמל ואתרי המורשת מביאים תיירות, ומה שהיה בעבר גורם לחוסר יציבות הפך להיות גורם משיכה. עכו כוללת גם שכונות חדשות יחסית עם תשתיות מודרניות לצד השכונות ההיסטוריות, ומי שיוצא לסיור בעיר מגלה שאפשר לגור בסביבה עשירה בתרבות ובהיסטוריה מבלי לשלם פרמיה. הקרבה לעכו לחיפה, שנסיעה ברכב לוקחת כ-25 דקות, ולנהריה, כ-10 דקות, הופכת אותה לבחירה נוחה גם למי שעובד בכרמיאל, בקריות או בחיפה. לרוכשים שמחפשים פוטנציאל השבחה, שכונות כמו העיר העתיקה ווולפסון מציעות דירות ישנות הזקוקות לשיפוץ במחירים שעדיין מאפשרים רווח בסוף הדרך.
נכון ל-2024 עד 2025, מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בעכו נע בין 900 אלף ל-1.3 מיליון שקל, תלוי בשכונה ובמצב הנכס. בעיר העתיקה, שכונת נמל, מחירי הנכסים ההיסטוריים תנודתיים יותר ונפרשים בין 700 אלף לשקלים מעל 1.5 מיליון לנכסים שעברו שיפוץ מלא. בשכונת וולפסון, ששוכנת בחלקה המזרחי של העיר, ממוצע מחיר למטר רבוע עומד על כ-9,000 עד 12,000 שקל, מה שמציב אותה בין הסבירות יותר בצפון המדינה. שכונת נשר, גם היא בחלק הפנימי של העיר, מציעה דירות ישנות יותר עם מחירי כניסה נמוכים שמתחילים לפעמים מ-800 אלף שקל לדירת 3 חדרים לא משופצת. הביקוש בעיר עלה בשנתיים האחרונות, בין השאר בגלל עבודות פיתוח תשתיות ותוכנית ממשלתית לטיפול בשכונות ותיקות. השוק כרגע הוא שוק מעורב, עם מוכרים שמצפים לשיפור ורוכשים שעדיין מוצאים עסקאות טובות. ישנן גם עסקאות קבוצות רכישה בשכונות הצעירות יותר, אם כי בהיקף קטן מבחינת מספר יחידות. מי שנכנס עכשיו לשוק עכו עם גישה נכונה למשכנתא, עשוי להרוויח הן מרמת הכניסה הנמוכה והן מהפוטנציאל לעלייה עתידית.
רוכשים בעכו נתקלים בכמה אתגרים ספציפיים שלא תמיד מכירים מראש. ראשית, חלק מהנכסים בעיר, בעיקר באיזורי העיר העתיקה, מסווגים כנכסים היסטוריים או שימור, מה שמשפיע על זמינות הפינוי-בינוי ולפעמים גם על נכונות הבנקים לאשר מימון. בנקים מסוימים מתנים את המשכנתא בחוות דעת שמאי ספציפי שמכיר את האיזור, וערך הנכס עשוי להיות מוערך באופן שמרני יותר מאשר ציפיות הרוכש. שנית, נכסים הדורשים שיפוץ, שנפוצים מאוד בעכו, מצריכים לפעמים מסלול מימון שמאפשר כסף לשיפוץ לצד הקנייה, דבר שמסבך את המשא ומתן עם הבנק. שלישית, חלק מהרוכשים בעיר מגיעים עם הון עצמי נמוך, מה שמצריך תכנון פיננסי מדויק יותר של תמהיל ההלוואה. רביעית, האוכלוסייה המעורבת בעיר, יהודים וערבים, יוצרת לפעמים שאלות לגבי ממוצע שכירות צפוי ורמת נזילות של הנכס בשוק הפרטי, שאלות שחלק מהבנקים מתחשבים בהן בהערכת הסיכון. כל אלה הם גורמים שיועץ משכנתא עצמאי שמכיר את עכו יודע לנטרל ולהכין עבורם מסמכים תומכים מראש, כדי שהתהליך מול הבנק יעבור בצורה חלקה.
עיר עתיקה, שכונת נמל: זו השכונה שמושכת רוכשים מחפשי אופי ייחודי. הבתים הם לרוב מבנים עות'מאניים וצלבניים עם קירות אבן עבים, גגות מפורמות ומגרשים עם חצר. מחירי הכניסה לנכסים לא משופצים מתחילים מסביב ל-700 עד 800 אלף שקל, אך שיפוץ יכול להוסיף 300 עד 600 אלף שקל, תלוי בהיקף. שכונת וולפסון: שכונה חצי-וותיקה ורבע-חדשה בחלקה המזרחי של העיר. הבנייה כאן מהשנות ה-70 עד ה-90, דירות בגדלים של 3 עד 4 חדרים, חניה ולעיתים מרפסת. מחירים של 950 אלף עד 1.25 מיליון שקל לדירה תקינה. המשפחות שגרות כאן כבר שנים רבות יוצרות קהילה יציבה. שכונת נשר: שכונה ותיקה יותר עם בנייה מהשנות ה-60 וה-70. הדירות קטנות יותר, לפעמים ללא חניה ייעודית, אך המחירים הנמוכים שלה, החל מ-800 אלף שקל, מאפשרים כניסה ראשונית לשוק. מתאים מאוד לרוכשים ראשונים שרוצים להיכנס לעיר בהון עצמי מוגבל. אזורי הפרויקטים החדשים שממזרח לעיר: בשנים האחרונות נבנו יחידות חדשות בשולי העיר עם חניון, מעלית ומפרטים מודרניים. המחירים כאן מתחילים מ-1.4 מיליון שקל לדירת 3 חדרים ומגיעים ל-2 מיליון ומעלה עבור 4 חדרים. פחות אופי, יותר נוחות.
בעכו פועלות סניפים של הבנקים הגדולים, בנק לאומי, בנק הפועלים, מזרחי טפחות ודיסקונט, אך הנוכחות שלהם בעיר קטנה יחסית לחיפה ולנהריה. מה שקורה בפועל הוא שרוכשים פונים לסניף הקרוב אליהם ומקבלים הצעה אחת, לפעמים שתיים, ומתקדמים ממנה מבלי לדעת שהם יכולים לקבל ריבית נמוכה יותר בבנק מתחרה שאינו פועל בעיר עצמה אבל מאשר משכנתאות לנכסים בה. יועץ משכנתא עצמאי כמו הומי פונה לכלל הבנקים במקביל ומייצר תחרות אמיתית. ההפרש שנוצר בריבית, לעיתים 0.3 עד 0.5 נקודות אחוז לאורך 20 שנה, מתורגם לחיסכון ששווה עשרות אלפי שקלים. בנוסף, כשמדובר בנכס הדורש שיפוץ בעכו, יועץ עצמאי יוכל לתכנן תמהיל שמשלב מסלול משכנתא קבוע וגמיש בצורה שמתאימה לתזרים של הרוכש, כולל תקופת חסד אם צריך, בעוד שבנקאי סניף ימליץ לרוב על המוצר הסטנדרטי שלו. לאלאד קרן מהומי יש ניסיון בליווי רוכשים בעיר עכו, ספציפית, ומכיר את מורכבות השמאות של נכסים היסטוריים ושל שכונות מעורבות. הייעוץ העצמאי מאפשר גם הכנה טובה יותר של התיק לפני הגשה, מה שמגדיל משמעותית את הסיכוי לאישור.
עכו מוגדרת כעיר בפריפריה הצפונית ובחלק מהשנים הוגדרה אף כעיר עם עדיפות לאומית, מה שפותח בפני רוכשים מסוים מסלולים של סיוע ממשלתי. תוכנית מחיר למשתכן, כאשר יצאו פרויקטים בעכו, העמידה מחירים מוזלים שהיו נמוכים ב-15 עד 20 אחוז ממחיר השוק, וקיים הצפי שפרויקטים נוספים יצאו בשנים הקרובות. כלל המשפחות שמתגוררות בשכירות בעכו ורשומות בהוסטל לדיור ציבורי יכולות לבדוק זכאות לסבסוד ריבית ממשלתית, שמביאה לחיסכון ישיר על גובה ההחזר החודשי. חיילים משוחררים, זכאים לפי חוק לתעריפי ריבית מועדפים על חלק מהמשכנתא, דבר שרלוונטי במיוחד לרוכשים צעירים בעיר. נכי צבא ומשפחות שכולות נהנות ממסלולים ייעודיים שלעיתים מאפשרים מימון של עד 90 אחוז ממחיר הנכס, עם ריבית מוטבת. בנוסף, לעיתים קיימות תוכניות עירוניות מקומיות של עיריית עכו לסיוע ברכישה בשכונות מסוימות, ואלה מפורסמות לעיתים רק בערוצים מקומיים. יועץ משכנתא עצמאי יסקור את כל המסלולים הרלוונטיים לפרופיל הרוכש לפני הגשת הבקשה, ולא רק את מה שהבנק מציע ביוזמתו.
עכו היא אחת הערים בישראל שבהן נכסי שיפוץ מהווים נתח גדול מהיצע הדירות. בשכונות כמו העיר העתיקה, וולפסון ונשר, חלק ניכר מהדירות לא עבר שיפוץ מאז שנות ה-70 או ה-80, מה שמציב בפני הרוכש גם הזדמנות אמיתית וגם מורכבות פיננסית. ההזדמנות: מחיר כניסה נמוך, אפשרות להתאים את הנכס בדיוק לצרכים, ועלייה משמעותית בערך אחרי השיפוץ. נכסים שנרכשו ב-800 אלף ושופצו ב-400 אלף הגיעו לשוק שוב ב-1.5 מיליון שקל ומעלה בעיר העתיקה. המורכבות: הבנקים לא תמיד מוכנים לממן נכסים במצב ירוד, ומסלולי מימון שכוללים הלוואה לשיפוץ דורשים תכנון מדויק של לוח הזמנים, הגשת חשבוניות ואישורי ביצוע. בנוסף, נכסים בעיר העתיקה שהוגדרו לשימור עשויים להיות כפופים לאישורים מיוחדים מרשות העתיקות, מה שמאריך את ציר הזמן ומוסיף עלויות בלתי צפויות. לפני שמתקדמים לנכס שיפוץ בעכו, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתא שיבנה תמהיל מותאם, ולא להסתמך על הצעת בנק גנרית שלא תמיד כוללת כיסוי למסלול השיפוץ. הומי עובדים עם רוכשי נכסי שיפוץ בעכו ומכירים את הדרישות הספציפיות של הבנקים השונים לנכסים מסוג זה.
שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות וללא התחייבות