משכנתא למשפרי דיור, מה שונה בדירה שנייה
משפרי דיור הם משפחות שמוכרות את הדירה הקיימת וקונות דירה גדולה/חדשה/באזור אחר. במונחי בנק ישראל מדובר במצב מיוחד: יש לכם דירה במכירה ודירה ברכישה במקביל.
ההבדל הקריטי: 70% במקום 75%
| מצב | מימון | הון עצמי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה / יחידה | 75% | 25% |
| משפר דיור (יש דירה למכירה) | 70% | 30% |
| משקיע | 50% | 50% |
משכנתא גישור, מה זה?
משכנתא גישור היא הלוואה זמנית (עד 24 חודשים) שמכסה את הפער בין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה הישנה. כשהדירה הישנה נמכרת, המשכנתא הזו נסגרת.
דוגמה:
- דירה חדשה: 3,000,000 ₪
- דירה ישנה (מוערכת למכירה): 2,200,000 ₪
- הון עצמי נזיל: 400,000 ₪
- מימון בנק: 70% × 3M = 2,100,000 ₪
- חסר: 500,000 ₪ → משכנתא גישור עד שהדירה הישנה תימכר
מיסוי משפרי דיור, לוח זמנים קריטי
חוק מס שבח קובע: יש פטור ממס שבח על מכירת דירה ישנה אם רוכשים דירה חדשה תוך 24 חודשים.
אבל יש גם 18 חודשים (לחלק מהמצבים) ואם החזיקו בדירה הישנה פחות מ-4 שנים יש כללים נוספים. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון לפני המכירה.
אסטרטגיות נפוצות
אסטרטגיה 1: מוכרים קודם, אז קונים
- יתרון: אין לחץ, אין משכנתא גישור.
- חסרון: עלולים להישאר ללא בית כמה חודשים.
אסטרטגיה 2: קונים קודם עם משכנתא גישור
- יתרון: בית בטוח לעבור אליו.
- חסרון: לחץ פיננסי, ריבית גישור גבוהה.
אסטרטגיה 3: שני המעברים במקביל (יום אחד)
- יתרון: אין גישור, אין מעבר זמני.
- חסרון: קשה לתאם, תלוי בקונה ובמוכר.
טעויות נפוצות
- תמחור יתר של הדירה הישנה, מסכן את כל התכנון. השתמשו בשמאות מקצועית.
- לא לתכנן את מס השבח, יכול לעלות עשרות אלפי שקלים.
- לקחת משכנתא גישור ארוכה מדי, כל חודש עולה. מומלץ לחתום על חוזה רק כשמכירת הדירה הישנה בעיצומה.
הצעד הבא
משכנתא משפרי דיור דורשת תיאום מורכב בין רכישה למכירה. בואו נדבר על המקרה שלכם →
לקבלת ייעוץ אישי חייגו 052-350-3532.