גללו להמשך
ראש העין היא אחת הערים שצמחו מהר ביותר במרכז הארץ בעשור האחרון, ועדיין שומרות על אופי קהילתי ומחירים שפויים יחסית לשכנותיה. העיר ממוקמת בקצה מזרחי של גוש דן, עם גישה מהירה לנתב"ג, לפתח תקווה ולקו רכבת ישראל. הדבר הופך אותה לאטרקטיבית במיוחד עבור משפחות שעובדות במרכז אבל מחפשות שקט, מרחב ושכנים שמכירים אחד את השני. הירקון מתחיל את דרכו ממעיינות ראש העין עצמה, כך שלתושבים יש גישה ישירה לפארקים ירוקים ולשבילי אופניים לאורך הנחל, יתרון שמשפחות עם ילדים מעריכות מאוד. בשנים 2022 עד 2024 נרשמה בראש העין עלייה מתונה אך עקבית במחירי הדירות, בשיעורים נמוכים מתל אביב אך גבוהים מהממוצע הארצי, מה שמצביע על ביקוש אמיתי ולא ספקולטיבי. קונים רבים מגיעים מפתח תקווה ומהרצליה בשל הפרשי מחירים של מאות אלפי שקלים על אותו שטח. ראש העין מציעה תמהיל של שכונות ותיקות עם אפיון עדתי ייחודי לצד שכונות חדשות עם תשתיות מודרניות, כך שכל קונה יכול למצוא בה את הסביבה שמתאימה לו. שירותי הרפואה, בתי הספר ומרכזי הקניות התפתחו בהתאם לגידול האוכלוסייה, מה שמפחית את התלות בערים השכנות לצרכים יומיומיים.
נכון לסוף 2024 ותחילת 2025, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בראש העין נע בין 1.7 מיליון לכ-2.3 מיליון שקל, תלוי בשכונה, בקומה ובגיל הבניין. מחיר למטר רבוע נע בטווח של 18,000 עד 26,000 שקל, כאשר הדירות בשכונות החדשות ובקרבת מרכז העיר הממוחדש נמצאות בקצה העליון של הטווח. בשוק הנוכחי רואים ירידה מסוימת בהיצע דירות יד שנייה מאחר שמחזיקים רבים לא ממהרים למכור בתקופת ריבית גבוהה. לעומת זאת, הפרויקטים החדשים מציעים דירות בהתמחרות שמגלמת את עלויות הבנייה הנוכחיות, מה שהופך חלקן ליקרות יותר מהשוק המשני. בשכונת כפר גנים נרשמת פעילות ענפה של שיפוץ ומכירה, כאשר דירות מקוריות מהשנות השבעים עוברות שיפוץ ונמכרות תוך שבועות בודדים. ביקושים גבוהים נרשמים גם בסמוך לתחנת הרכבת ולצירי הגישה המהירה לכביש 444, מה שמוסיף פרמיה ניכרת. השוק בראש העין ממשיך לאפיין עצמו כשוק של רוכשים ראשוניים ומשפרי דיור, לא משקיעים, ולכן הדינמיקה בו שונה מאזורי ביקוש ספקולטיבי. ייזמים כמו אלמוגים וחברות נוספות מבצעות פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי שמחדשים שכונות ותיקות ומוסיפים יחידות דיור להיצע.
רוכשים בראש העין מתמודדים עם מספר אתגרים ספציפיים שלא תמיד ברורים בשלב הראשוני של החיפוש. ראשית, הביקוש הגבוה לדירות בעיר, בעיקר בפרויקטים חדשים, יוצר לחץ על לוחות הזמנים: קונים נדרשים לעיתים לחתום על הסכם בתוך ימים ספורים, עוד לפני שקיבלו אישור עקרוני מהבנק. לחץ זה עלול לגרום לטעויות יקרות בתנאי ההלוואה. שנית, חלק גדול מהפרויקטים בראש העין מתנהלים במסגרת רכישה מקבלן עם ליווי בנקאי, מה שמחייב הבנה מלאה של מנגנון ה"שלבים" ושל הסיכון שבהעברת כספים לפני קבלת הנכס. שלישית, הבנקים השונים מפרשים אחרת את חישוב השמאות לדירות בבנייה בשכונות כפר גנים ורחבעם, ולכן יכולות להיווצר פערים בין מחיר הרכישה לשווי שהבנק מכיר, מה שמשפיע ישירות על גובה ההון העצמי הנדרש. רביעית, מכיוון שראש העין ממשיכה לצמוח, מגיעים אליה רוכשים ממגזרים שונים, כולל זכאי מחיר למשתכן לשעבר שנושאים תנאי מגורים, וכדאי לבדוק האם נכס מסוים כפוף לאיסורי העברה. בנוסף, הריבית המשתנה בתקופה הנוכחית מסבכת את תכנון התשלומים לדירות שמסירתן מתוכננת בעוד שנה עד שנתיים, כיוון שאין ודאות לגבי גובה הריבית ביום המסירה.
כפר גנים היא השכונה הוותיקה והמוכרת ביותר בראש העין, מאופיינת בבניינים נמוכים, חצרות משותפות ותחושת שכונה צמודת קרקע. היא מתאימה לרוכשים שמחפשים מחיר נמוך יותר עם פוטנציאל השבחה, בעיקר לאחר שיפוץ. המחירים בכפר גנים נמוכים בעשרה עד חמישה עשר אחוזים ממחיר הממוצע בעיר, אך כדאי לבצע בדיקה הנדסית מקיפה לפני הרכישה. שכונת מרכז העיר עוברת בשנים האחרונות פיתוח אינטנסיבי של תשתיות ומסחר. דירות בה נהנות מנגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, לסופרמרקטים ולבתי ספר, ולכן מתאימות לרוכשים שמעריכים נוחות יומיומית. המחירים בה גבוהים יותר, כ-22,000 עד 25,000 שקל למטר, אך ביקוש להשכרה חזק יחסית. שכונת רחבעם מאופיינת בבנייה חדשה יחסית ובמגרשים גדולים יותר ברמת הגינון הציבורי. היא מתאימה למשפחות עם ילדים בגיל בית ספר שמחפשות שקט ואווירה ירוקה. הקרבה למעיינות הירקון מוסיפה לה ערך נוף ונגישות לשטחים פתוחים. ישנן שכונות נוספות כמו שכונת האלונים ושכונות חדשות שנבנות על קרקע שסופחה לאחרונה לתחום העיר, המציעות מחירים תחרותיים אך בשלבי בנייה ראשוניים. לכל שכונה תנאי משכנתא שונים בהתאם לסיווג הנכס וסוג הרכישה.
ראש העין היא עיר שבה פועלים סניפים של חמישה בנקים מסחריים לפחות, כולל לאומי, הפועלים, דיסקונט, מזרחי טפחות ומשכן. לכל אחד מהם מדיניות תמחור שונה לגבי הלוואות לנכסים בעיר זו ספציפית, בהתאם לתיק ההלוואות שלהם וליעדי הגיוס הפנימיים. יועץ משכנתא עצמאי של הומי יוצר תחרות אמיתית בין הבנקים על ידי הגשת בקשה מקבילה לכמה מהם ובמשא ומתן על התנאים מול כל בנק בנפרד. בראש העין בפרט, קיימים פרויקטים שמגיעים עם ליווי בנקאי ייעודי, כלומר הקבלן כבר חתם על עבודה עם בנק מסוים. רוכשים שאינם מייצרים חלופה תחרותית עלולים לשלם ריבית גבוהה יותר מ-0.5 אחוז, וזה מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. הומי בונה עבור כל לקוח תמהיל משכנתא שמותאם ליכולת ההחזר, למצב המשפחתי ולציפייה לשינויים בהכנסה, ולא מעתיק תמהיל סטנדרטי. בנוסף, יועץ עצמאי אינו מתוגמל על ידי אף בנק, ולכן אין לו אינטרס בהפניית הלקוח למוצר פחות מתאים. ליצירת קשר עם אלעד קרן מהומי לייעוץ ראשוני לרוכשים בראש העין, ניתן להתקשר למספר 052-350-3532.
ראש העין אינה מוגדרת כאזור עדיפות לאומית, ולכן זכאות לריבית מוּלוות ממשלתיות מוגבלת יחסית, אך קיימות מסגרות סיוע רלוונטיות שרוכשים רבים אינם מודעים להן. זכאי מחיר למשתכן שרכשו דירה בעיר בעבר כפופים לתנאי מגורים מינימליים, ויש לוודא שחלפה תקופת ההגבלה לפני מכירת הדירה הקיימת ורכישת חדשה. חיילים משוחררים ובני זוגם זכאים להלוואה בתנאים מועדפים מהמדינה בסכומים של עד כ-100,000 שקל ויותר, בהתאם לוותק השירות ולמספר ילדים. זוגות צעירים בגיל עד 35 שרוכשים דירה ראשונה בראש העין יכולים לבדוק את מסלולי הסיוע של משרד הבינוי, כגון הלוואות בתנאים מועדפים דרך קרן לגיל הצעיר. בנוסף, בעיר פעלו בשנים האחרונות מכרזי מחיר מטרה שמאפשרים לרוכשים עם הכנסה בינונית לרכוש דירה בהנחה של עשרים אחוז ומעלה ממחיר השוק. כדאי לברר בעיריית ראש העין ובאתר רשות מקרקעי ישראל האם קיימות חלקות נוספות המיועדות לבנייה במחיר מופחת בשנתיים הקרובות. יועץ משכנתא שמכיר את מרחב ראש העין יכול לבנות תכנון פיננסי שמשלב בין הלוואת זכאות, הלוואה בנקאית רגילה ומשאבים עצמיים בצורה יעילה ביותר, ולא להסתמך על בדיקת זכאות בסיסית בלבד.
התהליך בראש העין מתחיל לרוב בחיפוש מקוון ובסיורים בשכונות, אך הטעות הנפוצה ביותר היא פניה לעורך דין ולבנק רק אחרי שמצאו דירה שאהבו. בשוק מהיר כמו זה של ראש העין, יש לגשת לתהליך הכנה כשלושה עד ארבעה שבועות לפני הכוונה לסגור עסקה. ההכנה כוללת קבלת אישור עקרוני מלפחות שני בנקים, בדיקת דוח נסח טאבו של הנכסים שמתכוונים לרכוש, ובדיקת המצב התכנוני של השכונה הרלוונטית. בפרויקטים חדשים כדאי לבחון את היסטוריית הקבלן ואת מצב הליווי הבנקאי כבר בביקור הראשון במשרד המכירות. בדירות יד שנייה, יש לשים לב לחובות ארנונה ויתרות הלוואות שרשומות על הנכס, שכן ברישומים ישנים בטאבו לפעמים נותרות הערות שנשכחו. הומי מציעה ללקוחות ראש העין תיאום מלא בין שלב הבדיקה לשלב המשא ומתן, כך שביום חתימת החוזה הלקוח כבר מגיע עם אישורים בכיס ועם תמהיל שהוסכם עם הבנק, ולא צריך לרוץ לסדר מימון תחת לחץ. אלעד קרן זמין לייעוץ ראשוני בטלפון 052-350-3532 ויכול לסייע בבניית לוח זמנים ריאלי לתהליך הרכישה בראש העין.
שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות וללא התחייבות