קרקע של רמ״י, זכויות בר רשות, שיוך דירות שנתקע באמצע: הסיבות שבגללן הבנק מגמגם הן לא סוף הדרך. אנחנו יודעים לאיזה בנק או גוף מימון מפוקח לפנות, מה האגודה תבקש, ואיך בונים תיק שמגיע לאישור.
ליווי אישי של דולב מחלוף · שיחת אבחון ראשונה ללא עלות · מענה תוך שעות ספורות
אם הגעתם לכאן, כנראה שכבר שמעתם את המשפט הזה בסניף: ״העסקה מעניינת, אבל הקרקע בעייתית״. אולי אתם בני משק שמקבלים נחלה מההורים, אולי זכיתם במגרש בהרחבה הקהילתית, ואולי אתם חברי קיבוץ באמצע תהליך שיוך דירות. בכל המקרים האלה הבית אמיתי, השווי אמיתי, והרצון לגור בו אמיתי. רק המערכת הבנקאית מתקשה להכיל את זה.
העמוד הזה נכתב כדי לתת לכם את מה שרוב המדריכים ברשת לא נותנים: הסבר כן על למה זה באמת מסתבך, מה ההבדל בין שלושת התרחישים הנפוצים במגזר הכפרי, כמה מימון ריאלי לצפות לו בכל אחד מהם, ואיך נראה תהליך שמסתיים בכסף בחשבון ולא בעוד סירוב מנומס.
משכנתא היא בסופו של דבר עסקה פשוטה: הגורם המלווה נותן כסף ומקבל בטוחה, כלומר שעבוד על הנכס. הבעיה במגזר הכפרי היא שהשאלה ״של מי הנכס בכלל״ מקבלת תשובות מסובכות.
ברוב הקיבוצים והמושבים הקרקע אינה בבעלות פרטית אלא בבעלות המדינה, ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י). מה שיש לכם הוא זכות חכירה, ובמקרים רבים אפילו פחות מזה. גוף מלווה שרוצה לשעבד את הנכס צריך שהזכות תהיה רשומה, מוגדרת וניתנת למימוש, ופה מתחיל הסיפור.
חוכר מחזיק בהסכם חכירה אישי מול רמ״י, והזכות שלו רשומה וברורה. בר רשות, לעומת זאת, מחזיק בזכות מכוח הסכם המשבצת: הסכם משולש בין רמ״י, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית, בלי רישום אישי על שמו. עבור בנק, בר רשות הוא סיוט משפטי, כי אין מה לרשום בטאבו. עבור מי שמכיר את המגזר לעומק, זו זכות כלכלית מובהקת עם שווי שוק ברור, שאפשר לבנות סביבה עסקת מימון, בתנאי שיודעים לאיזה גוף לפנות ואיך להציג אותה.
בעסקה עירונית יש קונה, מוכר ובנק. בקיבוץ ובמושב יש שחקן נוסף: האגודה. העברת זכויות, בנייה במגרש ולעיתים גם עצם השעבוד דורשים את אישורה, ולכל אגודה תקנון משלה, ועדת קבלה משלה וקצב משלה. מי שלא מכיר את הדינמיקה הזו מאבד חודשים. מי שמכיר יודע בדיוק אילו מסמכים לבקש ובאיזה סדר.
מאות קיבוצים נמצאים בשלב כלשהו של תהליך שיוך דירות, המהלך שמעביר את הבתים מבעלות הקיבוץ לבעלות אישית של החברים. הבעיה: התהליך אורך שנים, ובינתיים החברים חיים במצב ביניים שבו הבית ״כמעט שלהם״. רוב הבנקים מחכים שהשיוך יושלם. רוב האנשים לא יכולים לחכות עשור.
המילים ״משכנתא במושב״ מכסות עסקאות שונות לגמרי זו מזו. לפני שמדברים על ריביות, צריך לזהות באיזו משבצת אתם נמצאים.
נחלה היא הנכס המורכב ביותר בנדל״ן הישראלי: בית מגורים, שטח חקלאי וזכויות בנייה עתידיות, ארוזים יחד בזכות אחת שלרוב היא בר רשות. עסקאות בין דורים (העברה לבן ממשיך) ורכישות נחלה בשוק החופשי נופלות אצל הבנקים בגלל מבנה הזכויות, לא בגלל שווי הנכס.
מימון ריאלי: בבנקים 35% עד 50%, ודרך גופים מתמחים עד כ-60% משווי השמאות
זכיתם במגרש בהרחבה של המושב או הקיבוץ? מזל טוב, עכשיו צריך לממן גם קרקע וגם בנייה, כשבשלב הראשון יש לכם רק הסכם פיתוח מול רמ״י. בליווי נכון המימון משתחרר בפעימות לפי התקדמות הבנייה, עם שמאות מלווה, כך שהכסף זמין בדיוק כשהקבלן צריך אותו.
מימון ריאלי: עד כ-70% מעלות הפרויקט, בשחרור לפי שלבי בנייה
למדריך המלא לבנייה עצמית ←חברי קיבוץ בתהליך שיוך, או אחרי שיוך שטרם הושלם רישומית, נמצאים באזור האפור שהבנקים הכי פחות אוהבים. אנחנו בוחנים באיזה שלב נמצא השיוך אצלכם, אילו החלטות אסיפה כבר התקבלו ומה עמדת הקיבוץ, ובונים אסטרטגיית מימון שמתאימה לשלב שבו אתם נמצאים בפועל.
המימון נבחן פרטנית לפי שלב השיוך והחלטות האסיפה
* טווחי המימון משקפים את המקובל בשוק ואינם התחייבות. כל עסקה נבחנת פרטנית על ידי הגורם המלווה, בכפוף לשמאות ולמצב הזכויות בנכס.
אנחנו לא נגד הבנקים. אם יש לכם עסקה פשוטה עם זכויות רשומות ומסודרות, ייתכן שהבנק יציע ריבית מצוינת, ונגיד לכם את זה בכנות בשיחה הראשונה. הטבלה הזו נוגעת לעסקאות המורכבות, אלה שמגיעות אלינו אחרי הסירוב.
| לבד מול הבנק | עם הליווי של הומי | |
|---|---|---|
| זכויות בר רשות במושב | ✕ברוב הבנקים סירוב אוטומטי | ✓איתור הגורם שמאשר ובניית מבנה בטוחות מתאים |
| שיוך דירות שטרם הושלם | ✕״תחזרו כשיהיה רישום״ | ✓בחינה לפי שלב התהליך וההחלטות שכבר התקבלו |
| מימון נחלה | 35% עד 50%, במקרה הטוב | עד כ-60% משווי השמאות דרך גופים מתמחים |
| היכרות עם אגודות ורמ״י | תלוי בסניף ובפקיד | ✓ניסיון מול אגודות, רמ״י ושמאי מגזר כפרי |
| אחרי סירוב בנקאי | ✕סירוב אחד גורר את הבאים | ✓התיק נבנה מחדש ומוגש לגורם הנכון |
| מהירות תגובה | שבועות של ועדות אשראי | מענה ראשוני ותוכנית פעולה תוך שעות ספורות |
* הנתונים מייצגים מדיניות אשראי כללית בשוק ואינם התחייבות. כל בקשה נבחנת פרטנית על ידי הגורם המלווה, בכפוף לחיתום, שמאות ומצב הזכויות.
מספרים לנו על הנכס, על מצב הזכויות ועל הצורך. כבר בשיחה הזו נגיד לכם בכנות אם יש עסקה, אם עדיף לכם ללכת ישירות לבנק, או אם צריך קודם להסדיר משהו מול האגודה או רמ״י.
אוספים את מסמכי הזכויות, מנתחים יכולת החזר ובוחרים את הגורמים המתאימים לעסקה שלכם: בנקים גמישים יותר במגזר הכפרי או גופי מימון חוץ בנקאיים מפוקחים שמתמחים בדיוק בעסקאות כאלה.
מגישים את התיק לכמה גורמים במקביל, אוספים אישורים עקרוניים ומנהלים משא ומתן אמיתי על הריבית, אחוז המימון והתנאים. תיק שמוגש נכון מהפעם הראשונה חוסך שבועות של הלוך ושוב.
שמאי מקרקעין שמנוסה בנכסי מגזר כפרי מעריך את הנחלה, המגרש או הבית, כולל התייחסות למצב הזכויות. במקביל מלווים אתכם מול האגודה השיתופית ומול רמ״י עד השלמת מסמכי השעבוד.
חותמים על מסמכי ההלוואה והכסף עובר. בעסקאות בנייה עצמית הכסף משתחרר בפעימות לפי דוחות ההתקדמות של השמאי המלווה, כך שלא משלמים ריבית על כסף שעוד לא צריך.
לא צריך את כולם ביום הראשון, אבל כל מסמך שמגיע מוקדם מקצר את הדרך לאישור. זו הרשימה שאנחנו עובדים איתה:
השאירו פרטים ותקבלו שיחת אבחון חינם עם מומחה למשכנתאות במגזר הכפרי. בלי התחייבות, בלי משחקים, ועם תשובה כנה גם אם היא ״עדיף לכם בבנק״.