גללו להמשך
רוב האנשים חושבים שמשכנתא היא כלי לרכישת דירה. אבל אם כבר יש לכם נכס — שילמתם עליו שנים, הוא עלה בערכו — יש לכם נכס פיננסי חי שאפשר לנצל. משכנתא על נכס קיים מאפשרת לקבל הלוואה גדולה בריבית נמוכה יחסית, כשהנכס שלכם משמש כבטוחה.
בדומה למשכנתא לרכישה, גם כאן הנכס שלכם משועבד לבנק כבטוחה. ההבדל המהותי: במשכנתא לרכישה, הכסף עובר לבעל הנכס הנמכר. במשכנתא על נכס קיים, הכסף עובר ישירות לחשבון הבנק שלכם, ואתם מחליטים מה לעשות איתו. הבנק בודק: שווי הנכס, יתרת משכנתא קיימת עליו, יכולת ההחזר שלכם, והיסטוריית אשראי. השילוב קובע את התנאים.
זהו הסוג הנפוץ. אם יש לכם דירה בבעלות ואתם רוצים לבנות, להרחיב, או לשפץ — הבנק מסווג את ההלוואה כ'למטרת דיור', מה שפותח תנאים משופרים.
שיפוץ מטבח, אמבטיות, פתיחת קירות, החלפת חלונות — עבודות שעולות מאות אלפי שקלים ולא תמיד הכסף בצד. משכנתא על הנכס מאפשרת לממן שיפוץ נרחב בריבית נמוכה בהרבה מהלוואה בנקאית רגילה. הבנק עשוי לדרוש אישורי עבודה ושחרור הכסף בשלבים.
יש לכם בית פרטי ורוצים להוסיף קומה, להרחיב, או לבנות ממ"ד? הבנק ימממן זאת. נדרשים היתרי בנייה ותוכניות מאושרות, ושחרור הכסף מתבצע בשלבים — לפי התקדמות הבנייה. ליווי של יועץ שמתאם בין הבנק, השמאי, וקצב הבנייה הוא קריטי כאן.
למטרת דיור, ניתן לקבל מימון של עד 70%-75% משווי הנכס (בניכוי יתרת משכנתא קיימת) כאשר מדובר בדירה יחידה. אחוז המימון תלוי במצב הנכס, בהכנסות הלווים ובהיסטוריית האשראי.
הבנק תמיד ידרוש שמאות עדכנית של הנכס לפני אישור. עלות: 600–2,000 ₪ לפי שווי הנכס. אם שווי הנכס לפי השמאות נמוך מהציפיות — הסכום הזמין קטן בהתאם. לפעמים שיפוץ קוסמטי לפני השמאות יכול להשפיע על התוצאה.
סכום המימון לפי שווי הנכס ויתרת המשכנתא
| שווי הנכס | יתרת משכנתא | מימון מקסימלי (50%) | סכום פנוי למשיכה | שימוש לדוגמה |
|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 400,000 ₪ | 1,000,000 ₪ | 600,000 ₪ | שיפוץ מקיף |
| 2,500,000 ₪ | 800,000 ₪ | 1,250,000 ₪ | 450,000 ₪ | הרחבת דירה |
| 3,000,000 ₪ | 0 ₪ | 1,500,000 ₪ | 1,500,000 ₪ | רכישת נכס נוסף |
| 1,800,000 ₪ | 600,000 ₪ | 900,000 ₪ | 300,000 ₪ | איחוד הלוואות |
| ממוצע | ~712,000 ₪ | — |
* אחוז המימון המקסימלי תלוי במטרת ההלוואה ובפרופיל הלווה. הנתונים להמחשה בלבד.
כן — זה המצב האידיאלי. נכס 'נקי' מאפשר מקסימום מינוף ללא צורך לפרוע שום דבר קודם.
כן. הבנק מחסר את יתרת החוב מהשווי ומחשב מה נותר. פעמים רבות הפתרון הנכון הוא מחזור + הגדלה — ב-HOMIE בונים את הסימולציה הזו.
כסף מהלוואה אינו הכנסה חייבת במס. הכנסות מהשקעה שמבוצעת בכסף זה (שכירות, רווחי הון) — ממוסות כרגיל.
ההבדל העיקרי הוא באחוז המימון ובריבית. למטרת דיור ניתן לקבל עד 70%-75% מימון עם ריבית נמוכה יותר, בעוד לכל מטרה המימון מוגבל ל-50% והריבית מעט גבוהה יותר.
בדרך כלל בין 3 ל-6 שבועות, תלוי במהירות הגשת המסמכים, זמינות השמאי ולוחות הזמנים של הבנק. ייעוץ מקצועי יכול לקצר את התהליך משמעותית.