משכנתא למשפרי דיור — מה שונה בדירה שנייה
משפרי דיור הם משפחות שמוכרות את הדירה הקיימת וקונות דירה גדולה/חדשה/באזור אחר. במונחי בנק ישראל מדובר במצב מיוחד: יש לכם דירה במכירה ודירה ברכישה במקביל.
ההבדל הקריטי: 70% במקום 75%
| מצב | מימון | הון עצמי |
|---|
| דירה ראשונה / יחידה | 75% | 25% |
| משפר דיור (יש דירה למכירה) | 70% | 30% |
| משקיע | 50% | 50% |
משכנתא גישור — מה זה?
משכנתא גישור היא הלוואה זמנית (עד 24 חודשים) שמכסה את הפער בין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה הישנה. כשהדירה הישנה נמכרת, המשכנתא הזו נסגרת.
דוגמה:
- דירה חדשה: 3,000,000 ₪
- דירה ישנה (מוערכת למכירה): 2,200,000 ₪
- הון עצמי נזיל: 400,000 ₪
- מימון בנק: 70% × 3M = 2,100,000 ₪
- חסר: 500,000 ₪ → משכנתא גישור עד שהדירה הישנה תימכר
ריבית משכנתא גישור: לרוב גבוהה ב-0.5%-1% ממשכנתא רגילה. לכן כדאי למכור את הדירה הישנה כמה שיותר מהר.
מיסוי משפרי דיור — לוח זמנים קריטי
חוק מס שבח קובע: יש פטור ממס שבח על מכירת דירה ישנה אם רוכשים דירה חדשה תוך 24 חודשים.
אבל יש גם 18 חודשים (לחלק מהמצבים) ואם החזיקו בדירה הישנה פחות מ-4 שנים יש כללים נוספים. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון לפני המכירה.
אסטרטגיות נפוצות
אסטרטגיה 1: מוכרים קודם, אז קונים
- יתרון: אין לחץ, אין משכנתא גישור.
- חסרון: עלולים להישאר ללא בית כמה חודשים.
אסטרטגיה 2: קונים קודם עם משכנתא גישור
- יתרון: בית בטוח לעבור אליו.
- חסרון: לחץ פיננסי, ריבית גישור גבוהה.
אסטרטגיה 3: שני המעברים במקביל (יום אחד)
- יתרון: אין גישור, אין מעבר זמני.
- חסרון: קשה לתאם — תלוי בקונה ובמוכר.
טעויות נפוצות
- תמחור יתר של הדירה הישנה — מסכן את כל התכנון. השתמשו בשמאות מקצועית.
- לא לתכנן את מס השבח — יכול לעלות עשרות אלפי שקלים.
- לקחת משכנתא גישור ארוכה מדי — כל חודש עולה. מומלץ לחתום על חוזה רק כשמכירת הדירה הישנה בעיצומה.
הצעד הבא
משכנתא משפרי דיור דורשת תיאום מורכב בין רכישה למכירה. בואו נדבר על המקרה שלכם →
לקבלת ייעוץ אישי חייגו 052-350-3532.
