מסלולי משכנתא 2026: קבועה, פריים, משתנה
המשכנתא בישראל מורכבת ממסלולים שונים, וכל מסלול מגיב אחרת לשינויי ריבית, אינפלציה ושוק. הכרת המסלולים היא הבסיס לבניית תמהיל חכם.
ארבעת המסלולים העיקריים
1. קבועה לא צמודה (קל"צ)
- ריבית: קבועה לאורך כל התקופה.
- הצמדה: ללא הצמדה למדד.
- יציבות: גבוהה ביותר — ההחזר זהה לאורך כל ההלוואה.
- עמלת היוון: גבוהה (כי הריבית נעולה).
- מתי מתאים: לבעלי הכנסה יציבה שרוצים ודאות מקסימלית. לתקופות ארוכות (15+ שנה).
2. קבועה צמודה (ק"צ)
- ריבית: קבועה.
- הצמדה: לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן.
- יציבות: בינונית — הריבית קבועה אבל הקרן עולה עם המדד.
- עמלת היוון: גבוהה.
- מתי מתאים: בתקופות אינפלציה נמוכה. נתפס כסיכון בתקופות עליית מחירים.
3. פריים
- ריבית: ריבית בנק ישראל + מרווח (כיום: פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%).
- הצמדה: ללא הצמדה למדד.
- יציבות: נמוכה — ההחזר משתנה עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל.
- עמלת היוון: אין.
- מתי מתאים: כאשר ריבית בנק ישראל נמוכה או צפויה לרדת. תמיד צריך להיות חלק מהתמהיל בגלל הגמישות.
4. משתנה כל 5
- ריבית: משתנה כל 5 שנים לפי "עוגן" שבוחרים (אג"ח ממשלתי).
- הצמדה: יכולה להיות צמודה או לא צמודה.
- יציבות: יחסית — 5 שנים יציבות ואז משתנה.
- עמלת היוון: רק בנקודות "תחנת יציאה".
- מתי מתאים: לתכנון פיננסי לטווח של 5-10 שנים. גמיש יותר מקבועה.
טבלת השוואה מהירה
| מסלול | יציבות | סיכון אינפלציה | סיכון ריבית | עמלת היוון |
|---|
| קל"צ | גבוהה | אין | אין | גבוהה |
| ק"צ | בינונית | גבוה | אין | גבוהה |
| פריים | נמוכה | אין | גבוה | אין |
| משתנה כל 5 | בינונית | תלוי | בינוני | בנקודות יציאה |
הוראת בנק ישראל — מגבלות תמהיל
לפי בנק ישראל, יש מגבלות על אחוז המסלולים:
- לא יותר מ-66% מסלולים בריבית משתנה (פריים + משתנה כל 5 + משתנה כל שנה)
- לא יותר מ-33% פריים (לפני יוני 2024 היה 66%; כעת 33% עם חריגים)
הצעד הבא
מסלול בודד תמיד לא יספיק — צריך תמהיל מותאם אישית. רוצים שנבנה תמהיל בשבילכם? →
מאמרים קשורים:
לקבלת ייעוץ אישי חייגו 052-350-3532.
