מהו מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לוקחים הלוואת משכנתא חדשה כדי לפרוע את המשכנתא הקיימת. הכסף לא עובר לחשבון הבנק שלכם, הוא מועבר ישירות לסגירת ההלוואה הישנה. למעשה, אתם מחליפים את תנאי המשכנתא הנוכחיים בתנאים חדשים, בתקווה שהם יהיו טובים יותר. זהו אחד הכלים הפיננסיים החכמים ביותר שעומדים לרשות בעלי דירות, ובתקופות של שינויי ריבית הוא יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
מחזור פנימי מול חיצוני
מחזור פנימי מתבצע מול אותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית. היתרון הגדול הוא תהליך מהיר יותר, ללא צורך בשמאות חדשה ועם פחות בירוקרטיה. החיסרון, הבנק לא תמיד יציע את התנאים הטובים ביותר כי הוא יודע שאתם כבר לקוחות שלו. מחזור חיצוני, לעומת זאת, מתבצע מול בנק אחר. התהליך ארוך יותר ודורש שמאות חדשה, אך לעיתים קרובות התנאים טובים יותר כי הבנק החדש רוצה לגייס אתכם כלקוחות. ההמלצה המקצועית היא תמיד לבדוק את שתי האפשרויות במקביל.
ארבע סיבות עיקריות למחזור
- השגת ריבית טובה יותר, כשריביות השוק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא, מחזור יכול להוריד משמעותית את עלות ההלוואה
- שינוי מסלול, למשל מעבר ממסלול פריים תנודתי למסלול קבוע ויציב, או להפך, בהתאם לתנאי השוק
- הקטנת ההחזר החודשי, על ידי הארכת תקופת ההלוואה או שיפור הריבית, ניתן להפחית את העומס החודשי על התקציב
- קיצור תקופת ההלוואה, כשההכנסה עלתה, ניתן לקצר את התקופה ולחסוך סכומים משמעותיים בריבית הכוללת
מחזור חלקי
מחזור חלקי הוא אפשרות שלא מספיק אנשים מכירים, והיא יכולה לחסוך כסף משמעותי. במקום למחזר את כל המשכנתא, ניתן למחזר רק מסלול אחד ספציפי, בדרך כלל המסלול היקר ביותר. לדוגמה, אם יש לכם מסלול בריבית קבועה צמודה שנלקח בתקופה של ריביות גבוהות, ניתן למחזר רק אותו ולהשאיר את שאר המסלולים ללא שינוי. היתרון הגדול הוא שעמלת הפירעון המוקדם נמוכה יותר, התהליך פשוט יותר, והחיסכון יכול להיות מיידי.
עמלת פירעון מוקדם
עמלת פירעון מוקדם (קנס שבירה) היא עמלה שהבנק גובה כשסוגרים הלוואה לפני תום התקופה. העמלה מחושבת בהתאם להפרש בין הריבית שנקבעה במשכנתא לריבית הנוכחית בשוק, ובהתאם ליתרת ההלוואה ולתקופה שנותרה. חשוב לדעת, על מסלול פריים לא נגבית עמלת פירעון מוקדם כלל. גם במסלולי ריבית משתנה, בנקודת העדכון אין עמלה. העמלה משמעותית בעיקר במסלולי ריבית קבועה, ויש לחשב אותה מראש כדי לוודא שהמחזור כדאי גם אחרי תשלום העמלה.
איך יודעים אם כדאי למחזר?
ניתוח כדאיות מחזור הוא חישוב פשוט מבחינה עקרונית: משווים את העלות הכוללת של המשכנתא הנוכחית מול העלות הכוללת של המשכנתא החדשה, כולל כל העלויות הנלוות (עמלת פירעון, שמאות, עורך דין). נקודת האיזון (breakeven) היא הזמן שלוקח לחיסכון החודשי לכסות את עלויות המחזור. אם נקודת האיזון קצרה מספיק ביחס לתקופה שנותרה, המחזור כדאי. חשוב להשוות לא רק את ההחזר החודשי אלא את העלות הכוללת של ההלוואה לאורך כל חייה.
התהליך, שלב אחר שלב
- הערכת מצב, בדיקת תנאי המשכנתא הנוכחית, יתרות, ריביות וסוגי מסלולים
- קבלת הצעות מבנקים, פנייה למספר בנקים לקבלת הצעות מחזור, כולל הבנק הנוכחי
- השוואה וניתוח, השוואת כל ההצעות מול המצב הקיים, כולל חישוב עמלות ועלויות נלוות
- אישור עקרוני, לאחר בחירת ההצעה הטובה ביותר, קבלת אישור עקרוני מהבנק החדש
- ביצוע המחזור, חתימה על מסמכים, העברת הכספים וסגירת ההלוואה הישנה
למה HOMIE?
ב-HOMIE אנחנו מבצעים בדיקת כדאיות מחזור ללא עלות תוך 48 שעות. אנחנו מריצים סימולציה מלאה של המצב הקיים מול כל האפשרויות בשוק, מחזור פנימי, חיצוני וחלקי. אנחנו משווים את כל ההצעות, מחשבים עמלות פירעון מוקדם ומציגים לכם תמונה ברורה ומלאה. אם המחזור לא כדאי, נגיד לכם את זה בגלוי. אם הוא כדאי, נלווה אתכם בכל התהליך עד הסוף.