גללו להמשך
נתניה היא אחת מערי החוף הבולטות בישראל, עם קו חוף של כעשרה קילומטרים ושמונה שכונות חוף נבדלות. לאורך העשור האחרון הפכה לאחת הערים המבוקשות ביותר בקרב רוכשי דירות מהשרון והמרכז. הקהילה האנגלוסקסית בנתניה, אחת הגדולות בישראל, מושכת עולים ותיקים ורוכשים חדשים שמחפשים פרויקטים עם שכנים דוברי אנגלית, מנהלי בניין דוברי אנגלית ושכונות עם אופי בינלאומי מובהק. ביקוש זה שומר על ערכי הנכסים יציבים גם בתקופות של האטה בשוק הכולל. מחירי הדירות בנתניה עלו בממוצע של כ-60 אחוז בין 2018 ל-2024, כאשר דירות בשורה הראשונה לים נמכרו בפרמיה משמעותית לעומת הפריפריה הפנימית של העיר. מעבר לצד הפיננסי, נתניה מציעה רמת חיים גבוהה שקשה למצוא בערים אחרות בארץ: נגישות מלאה לים, קרבה לכניסות לכביש 2 ולתחנת הרכבת, שוק מסחרי פעיל ואזורי בילוי שמתפתחים בקצב מהיר. עבור רוכשים שחושבים לטווח ארוך, נתניה מהווה שילוב של ערך מגורים גבוה עם פוטנציאל השכרה אטרקטיבי, בעיקר בשל הביקוש לדירות נופש קצרות מועד מצד תיירים ומשפחות ישראליות שמגיעות לים. הביקוש הזה לשכירות יומית ושבועית מייצר תשואה שיכולה להגיע לשלושה עד ארבעה אחוז לשנה, תלוי בקרבה לקו החוף ובגודל הדירה.
נכון לשנים 2024 עד 2025, מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים סטנדרטית בנתניה נע בין 1.8 מיליון ל-2.4 מיליון שקל, כאשר דירות עם נוף ים בלתי מוסתר בשורה ראשונה מגיעות ל-3.5 עד 5 מיליון שקל ויותר. מחיר למטר רבוע נע בין 20,000 ל-28,000 שקל ברוב השכונות, ועולה על 35,000 שקל בשכונות הסמוכות לחוף ובמגדלים חדשים בנתניה הצפונית. בשנת 2024 נרשמה ירידת מחירים מתונה של כשלושה עד חמישה אחוזים בחלק מהשכונות, בעיקר בדירות ישנות עם אין אסקלטור, בעוד שפרויקטים חדשים ממשיכים להימכר בקצב סביר. היצע הדירות החדשות בעיר הוא מוגבל יחסית לביקוש, שכן רוב הקרקעות המרכזיות כבר פותחו, ולכן גידול בהיצע מגיע בעיקר ממגדלי יוקרה בנתניה הצפונית ומפרויקטי תמ"א ותמ"א 38 בשכונות הוותיקות. שוק הנדלן לדירות נופש בנתניה הוא ייחודי לעיר: קיים מסלול שלם של רוכשים שקונים דירה לא למגורים קבועים אלא לשכירות קצרת מועד דרך אייר-בי-אן-בי ופלטפורמות דומות, מה שמייצר תחרות נוספת מצד משקיעים וממייקר את הנכסים הקרובים לחוף. ישנה גם פעילות נמרצת בשוק יד שנייה, בעיקר בדירות גדולות מארבעה חדרים ומעלה שמשפחות עם ילדים מחפשות בסמוך לאזורי החינוך האנגלוסקסיים של העיר.
רכישת דירה בנתניה מציבה בפני הרוכשים כמה אתגרים פיננסיים שאינם קיימים בערים אחרות בארץ. ראשית, המחירים הגבוהים דורשים הון עצמי משמעותי: על דירה במחיר של 2 מיליון שקל, רוכש ראשוני נדרש להביא לפחות 500,000 שקל הון עצמי, בעוד שעל דירות חוף בשווי של 3.5 מיליון ויותר ההון העצמי הנדרש עולה על מיליון שקל. שנית, ריבוי הרוכשים הדוברי אנגלית שמגיעים מחו"ל, בעיקר מארצות הברית ומקנדה, מייצר מצב שבו חלק מהבנקים מתייחסים לפרופיל ההכנסה שלהם בצורה שמרנית, ולעתים דורשים תיעוד נוסף של הכנסה ממקורות זרים. שלישית, כאשר מדובר בדירת נופש שאינה מוגדרת כמגורים ראשיים, הגדרות בנק ישראל לגבי יחס המימון משתנות. רוכש משקיע שאין לו דירה אחרת עשוי לקבל עד 50 אחוז מימון בלבד במקרים מסוימים, תלוי בהגדרת השימוש המוצהרת. רביעית, הפרויקטים החדשים בעיר מגיעים לעתים קרובות עם מחירי שבלון נוחים לקבלן, כגון 20/80 או 10/90, שמחייבים בחינה מדוקדקת של לוחות זמנים כנגד מועדי המשכנתא. בנקים שונים בנתניה מציעים תנאים שונים לגמרי, וידוע שחלק מהסניפים המקומיים של הבנקים הגדולים מתעדפים לקוחות ותיקים ומכבידים על לקוחות חדשים, מה שמחייב גישה אסטרטגית לפנייה לגורמי מימון.
כיכר העצמאות היא ליבה ההיסטורית של נתניה ואחד האזורים המבוקשים ביותר בעיר, עם פרויקטי תמ"א 38 ותמ"א ב' פעילים שמאפשרים לרוכשים להיכנס לדירות מחודשות ומחוזקות בסביבה קרובה לים ולמרכז המסחרי. הדירות כאן קטנות יותר בממוצע, שלושה עד ארבעה חדרים, ומיועדות לרוב לזוגות צעירים ולמשקיעי נופש. נתניה צפון, לעומת זאת, היא האזור החדש והיוקרתי ביותר בעיר: מגדלים חדשים עם חניות תת-קרקעיות, חדרי כושר, בריכות וקונסיירז', ומחירים שמתחילים בכ-2.5 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים. אוכלוסיית הרוכשים כאן כוללת משפחות אמידות, עולים מארצות הברית וצרפת ומשקיעים שמחפשים נכס איכותי. שכונת כפר ידידיה, שוכנת בדרום-מזרח נתניה, מציעה שקט יחסי, בתים פרטיים ובינוי נמוך, ופונה בעיקר לרוכשים שמחפשים חיים שקטים יותר עם גינה פרטית. מחירי הבתים כאן נמוכים ב-15 עד 20 אחוז ביחס למרכז העיר, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית לרוכשים עם תקציב מוגבל יחסית. לאורך כל הרצועה המערבית של העיר, הסמוכה לחוף, נמצאות שכונות חוף שבהן ניתן למצוא דירות ישנות יותר במחירים סבירים יחסית, אך הן מחייבות לרוב השקעה בשיפוץ ולעתים גם תשלומי ועד בית גבוהים בשל הסמיכות לים.
בנתניה פועלים סניפים של כל הבנקים הגדולים, כולל בנק הפועלים, לאומי, מזרחי-טפחות, דיסקונט וירושלים, ובנוסף גם מספר בנקים בינוניים עם נוכחות מקומית. בפועל, הפרש הריביות בין הצעות הבנקים השונים יכול להגיע ל-0.4 עד 0.8 אחוז נקודות בסיס, הפרש שמצטבר לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. יועץ משכנתא עצמאי כמו אלעד קרן מהומי אינו קשור לאף בנק ואינו מקבל עמלה מהם, ולכן יכול לגשת לכל הבנקים בו-זמנית, לבקש הצעות מקבילות ולהשוות תנאים בצורה שקופה לחלוטין. ברוכשים אנגלוסקסים שמגיעים לנתניה, לעתים קרובות יש תלוש שכר מחו"ל, הכנסה מדמי שכירות ממדינה אחרת, או פנסיה בדולרים, מה שמצריך הכרת עמוקה של הבנק הנכון לפרופיל הזה. כמה מהבנקים מתמחים ברוכשים עם הכנסה מחו"ל ומציעים תנאים טובים יותר, בעוד שבנקים אחרים מסבכים את התהליך. הומי מכיר את הסניפים המקומיים בנתניה, את נציגי ה-VIP בבנקים ואת עצי ההחלטה הפנימיים, ולכן הפנייה הנכונה לבנק הנכון יכולה לקצר את זמן הטיפול ולשפר את התנאים. בנוסף, לדירות נופש המיועדות להשכרה קצרת מועד ישנם שיקולי מימון ייחודיים שיועץ עצמאי יודע לנתב נכון.
נתניה נמצאת באזור שאינו מוגדר כפריפריה לצורך הטבות מדינה, כך שחלק מהתוכניות המסובסדות כמו מחיר למשתכן התוצאות בנתניה הן מוגבלות. עם זאת, ישנן מספר זכאויות שרלוונטיות לרוכשים בעיר. ראשית, תוכנית מחיר מטרה, אם מוקצות בה יחידות בנתניה, מאפשרת לרוכשים ראשיים לרכוש דירה בהנחה של עד 200,000 שקל לעומת השוק החופשי, אך יש לעקוב אחר ההגרלות של משרד השיכון. שנית, זכאות בנק ישראל לרוכשי דירה ראשונה מאפשרת מימון של עד 75 אחוז משווי הנכס, שזה יתרון משמעותי כשמדובר בדירה ב-2 מיליון שקל ומעלה. שלישית, משפחות שיש בהן בני זוג שהם עולים חדשים מזכאות לסיוע מהסוכנות היהודית ומשרד הקליטה, כולל מענקים ותנאי ריבית מועדפים בחלק מהתוכניות. רביעית, חיילים משוחררים ובעלי תעודת זכאות ממשרד השיכון יכולים לנצל את הזכאות שלהם לקבלת אחוז מימון גבוה יותר. הומי עוזר לכל לקוח לבדוק את הזכאויות הרלוונטיות לפרופיל שלו, לוודא שהמסמכים מוגשים נכון ולמנוע פספוס של הטבות שהרוכש לא ידע שהוא זכאי להן. בנתניה, שיש בה אחוז גבוה של רוכשים עם רקע של עלייה, שאלות הזכאות הללו צצות לעתים קרובות ומשפיעות באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי.
אחד המאפיינים הייחודיים ביותר של שוק הנדלן בנתניה הוא הביקוש הגדול לדירות שנרכשות למטרת השכרה קצרת מועד. מאות דירות בנתניה רשומות בפלטפורמות כמו אייר-בי-אן-בי ודומותיהן, ורוכשים רבים מתכננים לממן חלק ניכר מהחזר המשכנתא דרך הכנסה מהשכרה עונתית. אולם בנק ישראל אינו מאפשר לבנקים להביא בחשבון הכנסה מהשכרה קצרת מועד בעת חישוב ההכנסה המוכרת לצורך קבלת המשכנתא, ולכן הרוכש צריך להציג הכנסה סדירה אחרת שמכסה את מלוא ההחזר החודשי. זה יוצר מצב שבו רוכשים עם הכנסה ממוצעת צריכים לבנות תמהיל משכנתא שיקטין את ההחזר החודשי דרך פריסה ארוכה יותר או מסלולים עם גרייס. בנוסף, חלק מהבנקים מסווגים דירת נופש כ'נכס להשקעה' ומפעילים יחסי מימון שמרניים יותר, גם אם הרוכש מצהיר שיגור בה חלק מהשנה. הומי מכיר את ההגדרות הפנימיות של כל בנק ויודע כיצד לבנות את תיק הרכישה כך שיתאים לדרישות המימון, תוך שמירה על שקיפות מלאה מול הבנק. גישה נכונה לסוגיית השימוש בנכס יכולה להציל את עסקת הרכישה ולחסוך אלפי שקלים בתנאי המשכנתא.
שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות וללא התחייבות