מסלולי משכנתא 2026: קבועה, פריים, משתנה

המשכנתא בישראל מורכבת ממסלולים שונים, וכל מסלול מגיב אחרת לשינויי ריבית, אינפלציה ושוק. הכרת המסלולים היא הבסיס לבניית תמהיל חכם.

ארבעת המסלולים העיקריים

1. קבועה לא צמודה (קל״צ)

• ריבית: קבועה לאורך כל התקופה.
• הצמדה: ללא הצמדה למדד.
• יציבות: גבוהה ביותר, ההחזר זהה לאורך כל ההלוואה.
• עמלת היוון: גבוהה (כי הריבית נעולה).
• מתי מתאים: לבעלי הכנסה יציבה שרוצים ודאות מקסימלית. לתקופות ארוכות (15+ שנה).

2. קבועה צמודה (ק"צ)

• ריבית: קבועה.
• הצמדה: לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן.
• יציבות: בינונית, הריבית קבועה אבל הקרן עולה עם המדד.
• עמלת היוון: גבוהה.
• מתי מתאים: בתקופות אינפלציה נמוכה. נתפס כסיכון בתקופות עליית מחירים.

3. פריים

• ריבית: ריבית בנק ישראל + מרווח (כיום: פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%).
• הצמדה: ללא הצמדה למדד.
• יציבות: נמוכה, ההחזר משתנה עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל.
• עמלת היוון: אין.
• מתי מתאים: כאשר ריבית בנק ישראל נמוכה או צפויה לרדת. תמיד צריך להיות חלק מהתמהיל בגלל הגמישות.

4. משתנה כל 5

• ריבית: משתנה כל 5 שנים לפי "עוגן" שבוחרים (אג״ח ממשלתי).
• הצמדה: יכולה להיות צמודה או לא צמודה.
• יציבות: יחסית, 5 שנים יציבות ואז משתנה.
• עמלת היוון: רק בנקודות "תחנת יציאה".
• מתי מתאים: לתכנון פיננסי לטווח של 5-10 שנים. גמיש יותר מקבועה.

טבלת השוואה מהירה

הוראת בנק ישראל, מגבלות תמהיל

לפי בנק ישראל, יש מגבלות על אחוז המסלולים:

• לא יותר מ-66% מסלולים בריבית משתנה (פריים + משתנה כל 5 + משתנה כל שנה)
• לא יותר מ-33% פריים (לפני יוני 2024 היה 66%; כעת 33% עם חריגים)

הצעד הבא

מסלול בודד תמיד לא יספיק, צריך תמהיל מותאם אישית. רוצים שנבנה תמהיל בשבילכם? →

מאמרים קשורים:

• תמהיל משכנתא אופטימלי
• מדריך משכנתא מלא

לקבלת ייעוץ אישי חייגו 052-350-3532.