גללו להמשך
רמת גן היא אחת הערים המבוקשות ביותר באזור גוש דן, ולא בלי סיבה. העיר גובלת ישירות בתל אביב, מה שמציע לתושביה גישה מיידית לשוק התעסוקה הגדול בישראל, מוסדות תרבות, מסעדות ועסקים בינלאומיים, אך במחיר שלרוב נמוך יחסית לשכנה הגדולה. מי שמחפש לגור בסמוך לתל אביב אך להימנע מהצפיפות והמחירים הקיצוניים של הלב הירקרק, מוצא ברמת גן פשרה איכותית. בורסת היהלומים, שנמצאת בלב העיר, מושכת אלפי אנשי עסקים ואנשי מקצוע מהארץ ומהעולם, ויוצרת ביקוש גבוה לדירות בסביבה. לצד זאת, רמת גן מתאפיינת בשירותים עירוניים מפותחים: מערכת חינוך מוערכת הכוללת בתי ספר ייחודיים, שפע של גנים ציבוריים ושטחים ירוקים כמו גן שלמה, ופיתוח תשתיות שנמשך בשנים האחרונות. מגמת המחירים בעיר עלתה בעקביות בעשור האחרון: דירות שנרכשו ב-2015 נסחרות היום בפרמיה של 60-80 אחוזים. למרות העלייה, ביקוש ממשיך לעלות על ההיצע, בפרט כשמדובר בדירות 3-4 חדרים סמוך לתחנות הרכבת הקלה החדשות. צעירים, משפחות ומשקיעים כאחד רואים ברמת גן יעד אמין לטווח הארוך. ההשקעה בדירה כאן אינה רק עניין של מגורים נוחים, אלא החלטה כלכלית מוצלחת שהוכיחה את עצמה שוב ושוב.
שוק הנדל"ן ברמת גן מאופיין בהיצע נמוך לצד ביקוש גבוה ומתמיד, שילוב שמחזיק את המחירים גבוהים ואינו מאפשר ירידות משמעותיות גם בתקופות של עליית ריבית. נכון לשנת 2024-2025, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בשכונת הבורסה עומד על 3.2-4.2 מיליון שקל, תלוי בקומה, מצב ובניין. בשכונת נווה עפרים ניתן למצוא דירות 4 חדרים בטווח של 2.8-3.6 מיליון שקל, ובקריית קריניצי הוותיקה, שעוברת תהליכי התחדשות עירונית, ישנן הזדמנויות רכישה בטווח של 2.5-3.2 מיליון שקל, במיוחד בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. מחיר מטר מרובע ממוצע בעיר נע בין 25,000 ל-38,000 שקל בהתאם לאזור ולמאפייני הנכס. סמיכות לתחנות הרכבת הקלה בקו האדום מוסיפה פרמיה של 5-12 אחוזים על מחיר הדירה. מלאי הדירות בשוק קטן, ועסקאות נסגרות לרוב תוך שבועות ספורים מרגע פרסום הנכס. הדבר מייצר לחץ על קונים לפעול מהר, לעיתים מבלי לנהל משא ומתן מעמיק על המחיר. תהליכי התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי מוסיפים יחידות דיור חדשות, אך ב-5-10 השנים הקרובות ההיצע עדיין לא ייענה לביקוש. מי שממתין לירידת מחירים משמעותית עשוי לגלות שמחיר ההמתנה גבוה יותר מעלות הרכישה כיום.
רכישת דירה ברמת גן מציבה בפני הקונה אתגרי מימון ייחודיים שנובעים ממחירי הנכסים הגבוהים ומהתנאים המיוחדים של שוק זה. ראשית, ההון העצמי הנדרש גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. לדירת 3.5 מיליון שקל דורשת הבנק הון עצמי של לפחות 875,000 שקל לדירה יחידה, ולמשפרי דיור המצב עוד מורכב יותר כאשר יש לתאם בין מכירת הנכס הקיים לרכישת החדש. שנית, הסכומים הגבוהים מגדילים את משמעות ההחלטה המשכנתאית: הפרש של חצי אחוז בריבית על משכנתא של 2 מיליון שקל שווה לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. שלישית, תהליכי הרכישה ברמת גן מהירים מאוד, ומוכרים מצפים לסגירה בלחץ זמן. קונה שאין לו אישור משכנתא עקרוני מוכן מראש יאבד עסקאות מול קונים מתחרים שמוכנים לסגור מיידית. בנקים שונים מציעים תנאים שונים בתכלית לרוכשים ברמת גן, במיוחד כאשר מדובר בנכס ישן לקראת תמ"א 38, בפרויקט על הנייר או בדירה לשיפוץ. לא כל בנק מאשר ליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בתנאים זהים. ניווט במגרש הזה ללא הכנה מקצועית עלול לגרום לעיכוב, לסירוב, או לתנאים נחותים. הכנת תיק מימוני חזק לפני הגשת הצעה לנכס היא שלב קריטי לכל רוכש ברמת גן.
רמת גן בנויה ממספר שכונות בעלות אופי שונה, וההחלטה היכן לרכוש תלויה בצרכי המשפחה, בתקציב ובסגנון החיים. שכונת הבורסה, הממוקמת סמוך לבורסת היהלומים ולמגדלי המשרדים, מאופיינת בפעילות עסקית ערה, שפע של שירותים, מסעדות ובתי קפה ונגישות גבוהה לרכבת הקלה. המחירים כאן גבוהים יחסית לרמת גן עצמה, אך מי שמחפש תחושה עירונית אמיתית בלב גוש דן ימצא כאן פתרון מצוין. שכונת שנקין ברמת גן, לא להתבלבל עם הרחוב התל אביבי, מציעה סביבה שקטה יותר עם בתים ישנים ומגרשים, ומשתפצת בהדרגה. שכונת נווה עפרים מציעה תמהיל של בנייה ישנה ופרויקטי התחדשות עירונית, עם גישה נוחה לכבישים הראשיים ולתחבורה ציבורית. היא מתאימה לרוכשים שמחפשים ערך טוב בהשוואה לשכונות היוקרתיות יותר. קריית קריניצי היא השכונה המרוחקת ביותר ממרכז העיר, שקטה וירוקה יותר, עם קהילה ותיקה ומאחז חזק של תהליכי פינוי-בינוי ותמ"א 38. כאן ניתן למצוא גם דירות ישנות במחיר נמוך יחסית, שמשמשות הן למגורים מיידיים והן לרכישה מוקדמת לפני התממשות פוטנציאל ההתחדשות. לכל שכונה פרופיל תנאי מימון שונה מעט, וייעוץ משכנתא ברמת גן צריך להתאים לשכונה הספציפית שבה מתבצעת הרכישה.
ברמת גן, שבה עסקאות נסגרות מהר ובסכומים גבוהים, ההבדל בין משכנתא שנלקחה ישירות מהבנק לבין משכנתא שנבנתה על ידי יועץ עצמאי יכול להגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. יועץ עצמאי כמו אלעד קרן מהומי אינו שכיר של אף בנק ואינו מחויב להמליץ על מוצרי בנק ספציפי. הוא משווה בין כלל הבנקים הפועלים בשוק, כולל מסלולים שפקיד בנק לרוב אינו מפנה אליהם, ומבנה עבורכם תמהיל שמתאים לצרכים, לתוכניות העתידיות ולרמת הסיכון שלכם. בשוק ברמת גן, שבו עסקאות נעשות לעיתים ב-30-45 יום מחתימת החוזה ועד לביצוע, הכנה מוקדמת של תיק הבקשה חוסכת זמן יקר ומונעת מצבים שבהם הבנק מבקש מסמכים נוספים בשלב קריטי. יועץ עצמאי מנסח את הבקשה בצורה שמעלה את הסיכוי לאישור ולתנאים טובים, ומנהל עבורכם את המשא ומתן מול מספר בנקים במקביל. חשוב להבין שבמשכנתא של 2 מיליון שקל ל-25 שנה, שיפור של 0.3 אחוזים בריבית שווה לחיסכון של כ-80,000 שקל לאורך ההלוואה. בהומי, דמי הייעוץ משולמים פעם אחת ולרוב נבלעים בחיסכון שמייצרת המשכנתא האופטימלית. זו לא הוצאה, זו השקעה עם תשואה מוכחת.
רוכשים ברמת גן יכולים להנות ממספר תוכניות ממשלתיות שמפחיתות את עלות המימון או מגדילות את הסכום שאפשר ללוות. תוכנית מחיר למשתכן, למרות שאינה זמינה ברמת גן בדומה לערים פריפריאליות יותר, משחררת אחוזי מימון גבוהים יותר בפרויקטים ספציפיים. משרתי קבע בצבא וזכאים אחרים יכולים לקבל הלוואת זכאות ממשרד השיכון, שנחשבת לאחד המסלולים הזולים ביותר בשוק. הלוואת הזכאות ניתנת לפי ותק, מצב משפחתי ואזור גיאוגרפי, כאשר רמת גן מסווגת ב-אזור B ומאפשרת הלוואות זכאות של עד כ-300,000 שקל בתנאים מסובסדים. הלוואה זו משולבת לרוב בתמהיל המשכנתא הכולל ועשויה לחסוך אלפי שקלים בתשלומי הריבית השנתיים. בנוסף, רוכשי דירה ראשונה ברמת גן פטורים ממס רכישה עד סכום מסוים ומשלמים שיעור מופחת על החלק שמעל הפטור, בהשוואה למשקיעים. עבור צעירים שרכשו דירה בזוגיות, קיים הסדר שמאפשר פיצול המשכנתא בין בני הזוג, מה שעשוי להוריד את היחס בין ההלוואה להכנסה ולשפר את תנאי הזכאות. יועץ משכנתא עצמאי יבדוק את מלוא זכאותכם, ימנע ממצב שבו מגישים את הבקשה ללא ניצול מלא של ההטבות, ויבנה תמהיל שמשלב את ההלוואות המסובסדות עם המשכנתא הבנקאית בצורה אופטימלית.
רמת גן היא אחת הערים הפעילות ביותר בתחום התחדשות עירונית בישראל. פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי פזורים בשכונות רבות, ומייצרים הזדמנויות רכישה ייחודיות לצד מורכבות מימונית שלא קיימת ברכישת דירה רגילה מיד שנייה. רוכשים שמתעניינים בדירות על הנייר בפרויקטי פינוי-בינוי צריכים להבין שהמימון הבנקאי לפרויקטים אלה שונה מהותית: חלק מהבנקים מגבילים את אחוז המימון לפני קבלת היתר בנייה, ואחרים דורשים בטחונות נוספים עד שהמבנה מתקדם לשלבים מוגדרים. ריביות ליווי הפרויקט וריביות המשכנתא הסופית עשויות להיות שונות, ויש לוודא מראש מה הכוונה של כל בנק. לצד זאת, פרויקטי התחדשות עירונית ברמת גן מציעים לעיתים מחירי רכישה נמוכים יחסית למחיר הדירה החדשה שתתקבל, במיוחד בשלבים מוקדמים של הפרויקט. קונים שנכנסים מוקדם נוטלים סיכון מול זה שהפרויקט יתעכב, אך נהנים ממחיר נמוך יותר ומשבח ריאלי גבוה. בהומי, אלעד קרן מכיר לעומק את תנאי הבנקים לפרויקטי פינוי-בינוי ברמת גן, ויודע לבנות מסגרת מימון שמגנה על הרוכש בכל שלבי הפרויקט. בירור מוקדם של האפשרויות המימוניות, לפני חתימת ההסכם מול היזם, חוסך עוגמת נפש ועלויות בלתי צפויות בהמשך.
שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות וללא התחייבות